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Rinascimento in bianco e nero

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Rinascimento in bianco e nero

Alessandro TichAlessandro Tich
Direttore Responsabile
Bassanonet.it

Attualità

Consulto Astrologico

La perizia di stima immobiliare commissionata dal Comune sull’Astra indica il valore dello stabile in 940mila euro, ma apre più dubbi che certezze sull’opportunità di acquistarlo. Già pronta un’interpellanza delle minoranze

Pubblicato il 01-02-2023
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Rinascimento in bianco e nero

La proprietà del Teatro Astra ha chiesto al Comune per la vendita dell’immobile un prezzo Astronomico, il Comune per tutelarsi ha richiesto un consulto Astrologico.
È il succo degli ultimi sviluppi dell’Astranovela: l’infinita vicenda della complessa trattativa tra Comune di Bassano e proprietà Zetafilm Srl, che ha raggiunto ormai dei connotati kafkiani, per la compravendita dello storico stabile di viale dei Martiri.
Il consulto in questione è la perizia di stima immobiliare del Cinema-Teatro Astra affidata dall’amministrazione comunale al tecnico incaricato, l’ing. Marco Raciti Castelli di Treviso, e la cui relazione illustrativa è datata 28 dicembre 2022.

Foto Alessandro Tich

Si tratta di un malloppone di ben 53 pagine, a cui si aggiungono 23 allegati.
Una roba “very strong”, insomma. Per i diversi aspetti affrontati lo si potrebbe ribattezzare “Tutto l’Astra Minuto per Minuto”: posizionamento urbano, inquadramento storico e descrizione dell’immobile, stato (recente ed attuale) dell’immobile, titoli di provenienza, dati catastali e superfici, procedimento di valutazione con stima dell’area, determinazione del valore dell’area su cui sorge il Cinema-Teatro Astra, stima della costruzione eccetera.
Tutti capitoli che in questa sede ovviamente vi risparmio.
Ma come accade per tutti gli atti, delibere o documenti che comportano una sintesi conclusiva, l’importante per quanto ci riguarda è saltare subito alla fine, al punto 11 “Conclusioni”, nel quale il perito scrive quanto segue:

“Alla luce di quanto discusso nel presente elaborato, sulla base delle valutazioni eseguite e delle considerazioni svolte, lo scrivente ritiene di proporre un valore di mercato, riferito alla data odierna, del Cinema-Teatro Astra, derivante dalla somma del valore dell'area edificata come edificabile (730.266,88 €) e del valore delle fondamenta e delle murature portanti (209.625,00 €), che risulta pari a:
730.266,88 € + 209.625,00 € = 939.891,88 €
valore approssimabile in cifra tonda a 940.000,00 €.”

940.000 euro arrotondati, dunque. È questo il valore di stima dell’immobile del già Teatro Sociale. Molto di meno dei 2,4 milioni di euro pagati nel 2004 da Zetafilm Srl per l’acquisto dello stabile dalla precedente proprietà Tapparelli & C.
E molto di meno dei 2,4 milioni di euro - pari pari al prezzo di acquisto - che secondo le voci di Palazzo sarebbero stati chiesti da Zetafilm al Comune di Bassano per la vendita dell’immobile.
Riguardo all’esito della stima, va inoltre sottolineato un importante particolare.
Come avete letto, il valore dello stabile stimato dal perito è composto fondamentalmente da due voci: il valore dell’area ovvero del terreno su cui sorge il fabbricato, che assorbe oltre 730.000 dei 940.000 euro complessivi, e il valore delle fondamenta e delle murature portanti, stimato in poco più di 200.000 euro.
Ciò significa che per tutto il resto dell’edificio, vincolato nel 2016 dal Ministero, il tecnico incaricato, per tutta una serie di analisi e motivazioni inserite nella perizia,
ha indicato un valore residuo di stima pari a 0. Azzeramento di valore, dunque, per un fabbricato che “ha concluso la sua vita utile” e che è gravato dalla necessità di “essere sottoposto a specifica protezione (con conseguente esborso economico protratto nel tempo) al fine di prevenire ulteriore rovina”.
Nelle sue conclusioni, l’ing. Raciti Castelli inserisce inoltre un’osservazione interessante e comunque significativa - nel momento in cui, come sta accadendo qui e ora, viene diffusa da un organo di informazione - per il dibattito cittadino.
E riguarda ciò che seguirebbe a un eventuale acquisto dell’immobile da parte del Comune, ovvero il necessario intervento di ristrutturazione e adeguamento dello stabile per restituirlo al suo ruolo di Teatro:

“Un eventuale intervento di restauro conservativo si configurerebbe probabilmente più impegnativo (ancorché una stima precisa sia difficilmente proponibile in questa fase) rispetto ad una realizzazione ex novo in area libera.”

In altre parole, costruire un Teatro Nuovo verrebbe a costare di meno che ristrutturare quello vecchio.
Il fabbricato di viale dei Martiri presenterebbe inoltre due grossi limiti rispetto alle esigenze e alle normative dei teatri moderni: l’accesso in viale dei Martiri “con potenziali ripercussioni in tema di sicurezza e/o di capienza ammissibile” e l’assenza di un ingresso posteriore (lato palcoscenico) “che consenta un’agevole movimentazione delle attrezzature di scena e, più in generale, con potenziali ripercussioni sugli aspetti logistici dell’attività teatrale”.
“Tali oggettive criticità - avverte il perito - risulteranno verosimilmente (ed inevitabilmente) esacerbate dalle legittime esigenze di tutela monumentale del bene.”
Ovverosia: “snaturare” l’attuale conformazione dell’edificio, realizzando nuovi spazi logistici per rispondere alle nuove esigenze, è una prospettiva fortemente limitata dai vincoli ministeriali di “interesse culturale particolarmente importante” che pendono sull’immobile. Uno stabile che necessita di rinnovarsi ma non può farlo, se non fino a un certo limite: è l’Astra che si morde la coda.
Questo e non solo questo afferma la perizia del consulto Astrologico, che invece di chiudere il cerchio delle certezze apre altri dubbi sull’opportunità di acquistare, così come oggi stanno le cose, lo storico edificio.

E sulla perizia di stima immobiliare è già pronta, appena sfornata e impacchettata calda, un’interpellanza delle minoranze di centrosinistra per il prossimo consiglio comunale.
Dopo aver ripercorso alcune fasi dell’Astranovela, a partire dalle dichiarazioni del sindaco Pavan che alla cerimonia di San Bassiano 2020 “annunciava l’imminente soluzione positiva della trattativa con i proprietari dello stabile ex Teatro Astra”, eccetera eccetera, le opposizioni richiamano quindi le dichiarazioni rese alla recente cerimonia di San Bassiano 2023 dallo stesso sindaco “che annuncia qualche difficoltà nella trattativa ma non dispera nel cercare una soluzione, su che base non ci è dato di sapere”.
Passando quindi alla perizia, Vernillo & C. sottolineano che il valore di acquisto dello stabile in 940.000 euro viene stimato, come scritto nel documento, “a condizione che l’eventuale acquisto da parte dell’amministrazione comunale sia supportato da tutte le autorizzazioni necessarie su un progetto di restauro adeguato a realizzare in quello stabile un Teatro per la città di Bassano del Grappa”.
E qualora ciò non risultasse verificato, una volta predisposto un progetto di intervento di restauro conservativo, il perito segnala che “le possibili conseguenze potrebbero determinare pregiudizio per la fruibilità stessa del bene, con inevitabili ripercussioni sul suo potenziale utilizzo e, conseguentemente, drastico abbattimento del relativo valore”.
“Essendo la perizia stata commissionata dall’amministrazione comunale e consegnata nel 2022 - afferma il testo dell’atto consiliare -, si presume nota all’amministrazione comunale e al sindaco in particolare in occasione del San Bassiano 2023.”
“Per quanto sopra premesso - interpellano le minoranze - chiediamo in che modo, con quali modalità, alla luce dei contenuti della perizia, l’amministrazione comunale intenda proseguire per acquisire lo stabile dell’ex Teatro Astra per restituire un Teatro alla Città di Bassano del Grappa, cosi come affermato ancora una volta al San Bassiano 2023.”

Credo che per oggi possa bastare, per me che scrivo e penso anche per voi che leggete.
Nuovi elementi di varia e complessa interpretazione si aggiungono a questa storia infinita che sempre di più, e non solo per la mole e per i contenuti della perizia di stima, è una questione difficile da digerire, riservata agli stomaci forti.
Non al mio, evidentemente. Avverto una certa acidità da assimilazione dell’argomento: vado a prendermi un Astra Seltzer.

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