Mattone d’oro

Bassano del Grappa

Va sottolineato inoltre che, al netto di inflazione e tassi di interesse, il settore immobiliare italiano è ancora “parzialmente dopato” dagli effetti trasversali dei bonus governativi che hanno impattato sui prezzi del nuovo e del vecchio, sui tempi di esecuzione dei lavori e, non da ultimo, sui prezzi dei materiali da costruzione (con un effetto trascinamento non secondario anche sui costi dei materiali per l’arredamento e gli interni).

Gli ultimi dati Istat, disponibili fino a giugno, ci dicono che a livello nazionale le compravendite residenziali mostrano un significativo calo. Tra aprile e giugno, le vendite delle case sono scese infatti del 16%: si contano 35mila transazioni in meno rispetto allo stesso trimestre del 2022. Sono state più penalizzate le città di maggiori dimensioni, in particolare i capoluoghi, dove la flessione ha toccato il -17,2% (-15,4% le province).

Il panorama bassanese mantiene una sua specificità anche nel mercato immobiliare, soprattutto sul fronte dei prezzi delle abitazioni che tendono a crescere anno dopo anno, con la maggioranza dei quartieri che si posizionano nella parte alta del ranking in termini di valori al metro quadro e appetibilità. Prescindendo dall’attuale congiuntura economica, le caratteristiche di Bassano - una città di medie dimensioni molto vivibile, dinamica, ben collegata, con servizi di alta qualità, snodo di un territorio produttivo importante sull’asse della Pedemontana – la rendono progressivamente una meta sempre più ambita per chi vuole investire nel mattone.

A differenza di altre città della stessa taglia, il mercato bassanese dispone di un ventaglio di soluzioni residenziali molto ampio: si va dal centro storico fino a quartieri che danno accesso immediato al verde e alla collina, quartieri misti con concentrazioni notevoli di edifici e case di pregio, vecchio e nuovo, residenziale e commerciale. Una specificità che tiene alti i prezzi con tutte le conseguenze del caso: buoni investimenti per chi già possiede il “mattone”, un effetto barriera per chi invece vuole diventare proprietario.

«Si nota un rallentamento della domanda soprattutto nella fascia media, quella che va dai 280.000 ai 350.000 euro, dove il target di compratori ha necessità di accendere un mutuo ipotecario. I primi segnali di raffreddamento si sono visti già dall’inizio della guerra e si sono accentuati in questi mesi con la diminuzione del potere di acquisto delle famiglie. C’è un “però”: Bassano presenta un’offerta immobiliare ristretta, non ci sono molte abitazioni in vendita, questo fattore influisce sulla tenuta complessiva della dinamica immobiliare», osserva Juri Grisotto, titolare dal 2008 dell’Immobiliare Grisottocon sede a San Vito, operante sia nel settore residenziale sia in quello industriale.

«Le compravendite di fascia alta sono ancora in positivo e così anche quelle rivolte alla fascia più economica. Le prospettive a Bassano sono comunque buone: viviamo il classico “momento attesa”, si aspetta che i tassi si abbassino e che la bolla del Superbonus si attenui. È vero che i tassi sono più alti del recente passato ma era la situazione precedente probabilmente ad essere anomala. Una delle ultime transazioni che ho concluso è stata finanziata dall’acquirente con un mutuo a tasso fisso a 20 anni al 2,99%. In passato si è visto di peggio».

In provincia di Vicenza, secondo le stime di Immobiliare.it., i prezzi medi degli immobili residenziali si aggirano attorno ai 1.335 €/m² (periodo di riferimento agosto 2023). A Bassano, il prezzo medio viaggia attorno ai 1.710 €/m², con affitti sui 8,64 €/m². Si tratta evidentemente di una media che prende in considerazione tipologie di abitazioni molte differenti tra loro. Sono molto più alti rispetto alla media, per esempio, i prezzi immobiliari della zona che da Angarano arriva fino al XXV Aprile, così come le zone di Prato Santa Caterina e Sant’Eusebio, solo per citare alcune delle aree che hanno visto notevoli operazioni di riqualificazione immobiliare negli ultimi anni.

«I quartieri più richiesti sono sicuramente il centro storico, zona Prato Santa Caterina, Angarano e SS. Trinità. Anche se non è in città, ma poco ci manca, la stessa Pove del Grappa è ambitissima. Ci sono ancora buone potenzialità in centro storico: molti palazzi e immobili non sono pienamente occupati e se ristrutturati attiveranno nuove offerte sulla fascia alta. Dopo il COVID – prosegue Grisotto - la prima scelta è rivolta alle unità immobiliari con giardino e vani ampi, fondamentali per lavorare da casa in smart working. Queste caratteristiche hanno aumentato l’interesse anche per alcune aree vicine, penso a Marsan o in altra direzione in zona Semonzo, Borso del Grappa. Gli affitti invece sono in continua crescita: tanta domanda e poca offerta. Nel 2019 un mini appartamento viaggiava sui 400-450 euro mensili, adesso siamo sui 550-600 euro. Bassano ha un bacino di potenziali affittuari ampio: un Ospedale con molti dipendenti, numerose scuole e insegnanti, aziende di medio-grandi dimensioni con professionisti che si spostano. Vedo un trend in crescita, con la Pedemontana il mercato immobiliare bassanese si aprirà anche a chi lavora lontano, in altre città. Un altro segnale che vedo è l’interesse di compratori stranieri».

Nella cintura bassanese (fonte Immobiliare.it), si va dai 1.229 €/m² di Marostica ai 1.073 €/m² di Rosà, a Cassola i prezzi sono più alti (1.587 €/m²), anche in considerazione del fatto che una parte del suo territorio è contigua e praticamente indistinta dalla zona di viale Venezia e San Vito/San Marco. A Romano d’Ezzelino il prezzo medio è invece di 1.234 €/m² .

«Il trend è cambiato rispetto allo scorso anno, chi cerca casa è frenato dai tassi alti. La fascia media, quella che compra immobili dai 250 ai 300 mila euro, è sicuramente più attendista», conferma Enrico Prati, titolare dell’omonima agenzia immobiliare di viale Scalabrini. «A Bassano ci sono circa 400 immobili in vendita, non sono tanti quindi questa “offerta stretta” di immobili cambia le cose rispetto ad altre realtà. Per alcuni quartieri è ancora alta la domanda: Angarano, Sant’Eusebio, San Vito, le zone di Santa Croce e quartiere Firenze. Nel prossimo futuro, proprio per questo motivo, sulla fascia alta avremo ancora delle rivalutazioni sul fronte prezzi».

Centri più distanti con caratteristiche comunque simili a Bassano, per dimensioni e collegamenti viari, ma anche per dinamismo urbano presentano dinamiche convergenti. Sempre in provincia di Vicenza, Thiene si attesta sui 1.482 €/m². Fuori provincia si affermano realtà ancora più dinamiche sul fronte prezzi: nel padovano Cittadella fa registrare 1.731 €/m² (9,75 €/m² per l’affitto), mentre nel trevigiano Castelfranco viaggia a 1.938 €/m² (8,76 €/m² per l’affitto).

«Le potenzialità immobiliari di Bassano sono alte: investitori privati e società immobiliari sono alla ricerca di palazzine ed edifici da mettere a reddito, anche da ristrutturare. Un meccanismo che potrebbe rendere più appetibili anche quartieri oggi sottovalutati, penso a Rondò Brenta. È in un’ottima posizione, vicino al centro, tutti i servizi sono raggiungibili comodamente, con un piano di riqualificazione generale in futuro potrebbe essere una sorpresa. Sugli affitti invece la situazione è molto netta: su 10 richieste si trovano 2 offerte. Fino a 2-3 anni fa, un trilocale da 70 m² in zona centrale si affittava attorno ai 500 euro al mese, ora siamo sui 700, una bella differenza. I proprietari optano sempre più spesso per gli affitti brevi, massimo 18 mesi: si evitano problemi con gli inquilini e in questa situazione di mercato non corrono assolutamente nessun rischio di non trovare affittuari».