La grande sfida dell'Housing Sociale

Tutto quello che volevate sapere sull'Housing Sociale ma non avere mai osato chiedere. Anche perché, come ammette il sindaco Stefano Cimatti nel suo intervento di saluto, si tratta di un “tema scarsamente conosciuto” ma proprio per questo degno di attenzione, a fronte “di una realtà importante di immobili invenduti, dovuta ad una serie di fattori, che l'Housing Sociale può ridurre.”
Da qui la necessità, per il primo cittadino, di considerare sempre più politiche abitative che vadano nella direzione di “un'edilizia accessibile, anche per un mondo che sta cambiando rispetto alla vita espansiva che abbiamo vissuto dagli anni '60 in poi.”
E' l'incipit che traccia gli elementi di attualità del convegno sull'Housing Sociale che l'Associazione Urban Center di Bassano del Grappa - presieduta dall'arch. Massimo Vallotto, coordinatore e moderatore dei lavori - promuove all'Hotel Palladio in città, con il patrocinio del Comune e dell'Ordine degli Architetti della provincia di Vicenza.
L'appuntamento - organizzato dal Gruppo Certa, società piemontese attiva nel settore dei servizi e dei sistemi per lo sviluppo immobiliare - accende i riflettori sull'emergente tematica ma sgombra anche il campo dai tanti luoghi comuni che fino ad oggi hanno relegato il Social Housing, agli occhi di molti imprenditori edili e degli enti locali poco o male informati, come l'espressione di una sorta di “edilizia di serie B”.
Sotto il profilo normativo, come spiega l'avv. Rosemarie Serrato di NTCM Studio Legale Associato, l'argomento riguarda la costruzione o il recupero di edifici da adibire ad “alloggi sociali” da dare in locazione “alle persone e alle famiglie in difficoltà a trovare un alloggio a condizioni di mercato, perché incapaci di ottenere credito o perché colpite da problemi particolari.”
Ma per capire veramente che cos'è l'Housing Sociale, è importante innanzitutto capire che cosa non è, come spiega efficacemente il dott. Carlo Frittoli di Certa Srl.
Per prima cosa, non si tratta di Edilizia Residenziale Pubblica: gli alloggi di proprietà pubblica, dati in locazione nulla o simbolica ai cittadini più indigenti, sono tutt'altra cosa. Qui si sta parlando di disponibilità di alloggi, di proprietà anche privata, che vengono affittati a canoni inferiori al mercato, ma comunque pari a circa il 60% del normale canone abitativo.
“Non è quindi una “gentile concessione” alle famiglie meno abbienti - sottolinea il relatore -. Le famiglie pagano un canone, convenzionato, in appartamenti con requisiti di buon livello.”
Un altro aspetto da sfatare, visti i margini di guadagno dell'investimento edilizio che mediamente non supera il 3% annuo oltre al tasso di inflazione, è la credenza che “per le imprese l'Housing Sociale è solo un costo”. “In un periodo in cui il mercato libero e i cantieri vanno come vanno - afferma Frittoli - si tratta di una scommessa e di un'opportunità.”
Il terzo grande equivoco è rappresentato dalla diffusa leggenda secondo la quale “l'Housing Sociale è connotato come edilizia di bassa qualità”.
Niente di tutto ciò: è interesse infatti dell'investitore realizzare edifici di buona qualità edilizia e di comprovata efficienza energetica. Due requisiti che permettono al proprietario di abbattere le spese di manutenzione e al locatario di abbattere i costi dei consumi energetici, con maggiori garanzie per il pagamento dell'affitto.
“Se la casa è senza servizi, non si trova in una zona servita da negozi e non ha efficienza energetica l'operazione non sta più in piedi. La domanda è commisurata al grado di offerta e alla qualità”.
I dati parlano chiaro: laddove gli alloggi sociali hanno cominciato ad avere spazio nelle politiche abitative locali, la risposta del mercato è stata importante.
A confermarlo è il resoconto delle vendite di fine cantiere nelle nuove lottizzazioni dei Comuni di Cuneo e di Alba: dove, rispettivamente, al 50% e al 30% di vendite realizzate nel mercato libero immobiliare corrisponde il 95% e il 75% di operazioni concluse nell'Housing Sociale.
Per il finanziamento delle opere di edilizia sociale, come spiega la dott.ssa Paola Del Monte di CDP Investimenti SGR, esiste un articolato sistema di accesso alle risorse che fa riferimento al FIA (Fondo Investimenti per l'Abitare), messo a disposizione dalla Cassa Depositi e Prestiti nell'ambito del Piano Casa nazionale e che a sua volta reinveste in fondi locali per il 40% del costo degli interventi.
Ma l'Housing Sociale, come conferma il dott. Dimitrij Abram della Rete Oltre Network, può anche “autofinanziarsi” con l'intervento esclusivo dei privati, a fronte “di una riduzione drastica delle compravendite”,“dell'aumento della richiesta di alloggi in locazione a canone e spese contenute”, “della necessità delle Pubbliche Amministrazioni di trovare soluzioni al disagio abitativo di nuove categorie” e “dell'esigenza dei costruttori di continuare a produrre.”
Fondamentale, in questo campo, diventa quindi la “progettazione partecipata”: andando “a parlare col territorio”, incontrando i Comuni e i quartieri, per una reale programmazione di interventi edilizi che siano richiesti, realmente necessari ed autosostenibili.
Il confronto fra ente locale, impresa e territorio, come puntualizza l'arch. Alessandro Cattaneo di De-Ga spa di Torino, è quindi lo step imprescindibile per la “progettazione partecipata con il coinvolgimento della comunità locale”.
Temi nuovi e interessanti anche per Bassano del Grappa, dove l'iniziativa dell'Associazione Urban Center può fare da stimolo anzitutto culturale a un auspicato cambio di mentalità nel sistema dell'offerta abitativa, dove la fascia di popolazione borderline sotto il profilo economico è in aumento e dove troppe case nuove a mercato libero sono ancora desolatamente vuote.